住の安心を確保する最適解は「消費者向け民間検査ビジネス」の創出

バイスさん>
ご指摘の点に対するお答えは、エントリーに書いておくべきものだったと思いましたので、エントリーに追記してみました。

明確な問題点が一つあるので指摘しておきます。
それは、それだけでは経済学でいう「逆選択」が防げないことです。
逆選択を防ぐには医療保険のように皆保険にしないとダメで、消費者の任意にまかせると、この問題が生じます。
理想的なチェック機関の条件を簡単にあげますと、
１、施工業者集団と利益相反関係にあること
２、万が一の場合の責任能力があること
で、アメリカのように検査機関を損保業界にさせるように、施工業者との利益相反関係をつくらせ、かつ皆保険にするべきです。

お互い誤解があるようですが。。。
現在問題のマンションについては、法的整備がなく公的資金を投入すれば数千億円になるので、被害居住者には泣いてもらおうと思ってます。
住宅ローンの論議は、再発防止です。Ｊ２さんの消費者と、ゆーきさんの保険業界と、私の住宅ローン金融会社は、同じ位置づけです。

バイスさん>
私の理解不足にお付き合いいただきすみません
おかげで少し自分でも整理できてきた気がします。
バイスさんのご意見は、R30さんの案に近いものでしょうか？
http://shinta.tea-nifty.com/nikki/2005/11/gizou_0423.html
私の考えでポイントなのは、「検査機関」と「住宅購入者」が直接の契約関係を持つ事、住宅購入者に検査機関及び検査レベルの選択権がある事、です。そこに市場原理が働いてこそプリンシパル・エージェントが機能するんじゃないか、という意味で。
ファイナンス主体だと、素朴な疑問として一括支払いの購入者などの扱いはどうするんだろうとかありますし、あとbewaadさんのエントリー http://bewaad.com/20051201.html#p01 など見る限りやはり法的な問題がある見たいですし。
検査と保証は表裏一体だという意味では、保険商品とのセットであれば親和性が高いですし、複数の検査機関の検査を組み合わせたり、あるいは数年後に保険商品＝検査機関を乗り換えたりという「消費者」からみた自由度が高く、市場原理が働きやすいかなと。

バイスさん>
本当にバイスさんのお陰で考えが煮詰まってきました。ホントにありがとうございます。
いろいろ考えたんですが、やはりファイナンス主導は考える程に違和感が膨らんできてしまいます。
今回の偽装問題を考えれば自明ですが、「検査」と「検査に瑕疵があった場合の責任」はセットで考えなければなりません。そして、住み続けて５年、１０年と経つたびに建物の状況というのは変化しますので、最初に１回検査すればすむというものでもありません。
ファイナンスだと、支払いが完了した段階で契約関係が切れてしまいます。支払い完了後に瑕疵が発覚した場合、結局住民はどうすることもできないわけで、それでは「住の安心を確保する」目的とは程遠いものになってしまいます。
保険の方がはるかに「自然」だと思うのですが、バイスさんが何故そこまで強硬に否定なさるのか、ちょっと知りたいです。

不動産取引における一般消費者側のプリンシパルエージェントの地位にいる者は、仲介担当の宅地建物取引主任だと思います。
　不動産屋は物件の何％って仲介手数料を取ってリスクマネージメントをするのが仕事なんだと思うんですけど。（仲介者を立てずに契約するのが怖いからこそ仲介を不動産屋に依頼するわけですよね。）
bewaad氏の所で「ゼネコンの機能不全」についてコメントしましたが、不動産業も機能不全に陥ってる気がします。
＃不動産仲介が有資格者にしか許されない事についてあまり触れられていませんね。私は不動産屋が図面からでも見積書からでもわかる瑕疵を見逃すのは許されないと思ってます。

バイスさん>
いえいえ、コメント大歓迎です。ありがとうございます。
例えば、バイスさんの住んでいる所で震度４の地震があったとします。翌朝見ると建物全体に細かい亀裂が入っていたと。そんな時に建物の簡単な状態検査みたいなニーズってのは実はすごく高いのじゃないかと。
検査は高額とは限りません。私の知り合いには一級建築士も何人かいますが、ビルを一目見ただけでどの程度手抜きされてるかとか、ある程度判るといっています。状態を視認するだけならかなり低額で済むはずです。健康診断にも簡易な診断から人間ドック、ガン検診など多々あるようにニーズに合わせてメニュー化する事が可能です。
皆保険については、とくに最初は考えていませんでしたが、ゆーきさんからのコメントで「逆選択」という問題がある事を知りました。
で、そこから考えてイメージしたのは、まさにバイスさんおっしゃる車の自賠責と任意保険のような組み合わせです。
自動車保険のような、１つの新しいマーケットを創出できないか？潜在ニーズはかなりあるのではないか？というのがこのエントリーの主旨なわけです。

確かに、一級建築士が見れば、建築物の手抜き具合はある程度分かるでしょう。では、それでもって建築主（ヒューザー）・損害保険会社などから自動的に賠償金が支払われるかといえば、全く不可能なことです。（・・・と思います。友人の一級建築士に建築主から賠償金をとれるかどうか聞いてみてください。今現在でも10年以内に見つかった不正は建築主が修復・賠償をしなければなりませんが、建築主が修復・支払いを拒否し、日本中で裁判が起きています。）
おそらく勝てるかどうか分からない裁判を数年かけて続けなければならないでしょう。つまり、安い簡易な検査では、賠償金を支払うまでには至らないのです。また、入居前に設計・建築段階において安い簡易な検査をするのですから、入居後に同レベルの簡易な検査をしても、不正はほとんど発見できないでしょう。
前のコメントで、建築段階の検査は安くできるが、建築後の検査はお金がかかると、私は述べています。
というか、建築段階において第3者の監査（検査）をすれば、ほとんどの不正住宅問題は解決できるのです。（そうや、それだけの話やん。議論は終わった、と私は思うがいかが？　　で、最後のまとめに飛ぶ。）
また、たとえ極度の不良であろうと経年変化によるものまで、賠償の対象にするのは社会的・法律的に間違っていると思いますし、保険システムが成り立たなくなると思われます。建築後20年たってから、いきなり賠償金を払えと言われたら、損害保険会社はお手上げでしょうし、元となる保険料が非常に高くなるでしょう。
強制保険であれば、私も同意いたします。また、すべて強制保険でなければなりません。自動車保険で自賠責のみで任意保険に入ってない人が事故を起こした場合、加害者・被害者共に金銭的に悲惨な目に合うケースが多発していることを考えれば、自明でしょう。他の例としては、地震大国日本において地震保険は必須のモノであるにもかかわらず、任意地震保険の加入者が非常に少ないことが、強制保険でなければならないことを示唆するでしょう。
長々と書いていて、今、気づいた。
（１）設計・建築段階において、監査を入れれば問題解決。終わり。（一戸建ての場合、数十万円。しかし、多くの人はそれをケチる。）
（２）保険会社か住宅ローン会社かは枝葉末節の話。その辺は、お上が業界と調整してもらえればよくて、賠償金をもらえれば一般大衆にとっては関係ない。

全否定というのはちょっと私の誤読でした。
前半部と結論部を読んで判断を急ぎすぎた様です。
でも、強制保険であれば同意するというご意見と
>設計・建築段階において、監査を入れれば問題解決。終わり。
という結論は矛盾してませんか。

>不動産仲介業者ってどの程度「建築」に精通しているんでしょうね。
エントリ立ててトラックバック送ってみましたが、この件については「指示してやらせた」「知っていたけど隠した」のどちらかしかあり得ないと思ってます。で、図面や見積書を見た事のある有資格者がそれ以外のいいわけをする事を許しちゃいかんと思うです。
　今回のようなデベロッパー直販ものについてはユーザー側エージェントがいない（だから必要だと思ったらユーザー側で用意してね）って事の明示が最低限でも必要でしょうね。

J2さんの「保険商品」というのは、掛け金＝定期検査の費用、保険金＝定期検査で欠陥住宅と判明した時の建て替え費用、という商品でしょうか？
検査する人と、保険金を払う人が一緒だったら、容易に隠蔽されて意味ないと思うのですが、この辺、私の読解力不足でしょうか？

kumakuma1967さん>
今回のヒューザーの場合はやはり仲介業者不在なんでしょうか。だとするとkumakuma1967さんの前提には、「リスクマネジメントを担う仲介業者を通す事を義務付ける」というのがあるのかな？
>「指示してやらせた」「知っていたけど隠した」
この部分についてはちょっと異論があります。
「知らなかった」という状況はやっぱりありえたかな、と。
通常より鋼材が少ない、細いといった疑問については、木村建設や総合研究所が「姉歯氏が編み出した全く新しい工法ですから」という説明をしていたと聞きます。
こういう説明でとりあえず納得する業者がいても不思議ではないです。「怪訝に思う」のと「犯罪だと確信する」の間には大きな開きがあるのではないでしょうか。「犯罪だと確信する」にはやはり相当な専門知識が必要な気がします。
バイスさん>
了解いたしました。
とりあえず、今回の強度偽装事件の事は一旦忘れて
「消費者」から見て「住の安心を確保する」というマクロな視点で魅力的なビジネスにならないだろうか？と妄想を膨らませるいうのが今エントリーの出発点でした。
Ｓｉｎさん>
「保険商品」というのは、まだ漠然としたイメージですが、
「利益相反」はコメント欄でも前述しましたが重要なポイントです。バイスさんへの直前のレスにもありますが、発想を変えて「消費者のニーズからみてどういう商品だと魅力的かな」と考察を深めてみるのも面白いのではないか、と。
検査する人と、保険金を払う人が一緒な場合、ご指摘の通り「利益相反」にならない危険は確かにありますが、それは商品設計で吸収可能かと思います。
あと、私の案は「保険商品」との抱き合わせを前提として、高レベルな検査機能を保険業界主体で立ち上げる、というものではありますが、一旦検査機能が確立してしまえば、保険とは抱き合わせしない「検査部分」のみの商品もアリかと思います。
そして、複数の保険企業がその部分で市場原理に基く競争を行えば、いい加減な検査をしている業者は発覚しやすく、ある程度の秩序醸成は計られるのではないかと。

んー、リスキーだけど安いのも魅力っすね。だから、リスキーなものはリスキーってでかでかと書いてあるのが好み。
そもそも持ち家は借家に比べてリスキーな存在だと思いますし。
あと、住宅ローン借りると入る火災保険に瑕疵で資産価値が下がった時に保険金が下りる（請求権は保険会社に移る）オプションがあるといいかなぁ。（生命保険の方なんて失業オプションとか自殺オプションとかもあるのに….）
>「怪訝に思う」のと「犯罪だと確信する」の間には大きな開きがあるのではないでしょうか。
怪訝に思った時に、リスクマネージメントを業とするものはどうするべきなのでしょう？十億単位のリスクをコントロールしている自覚がある時に、怪訝に思ったまま放置するでしょうか？
　今回の件に限っては、構造屋さんが意匠屋さんと施主双方の指示と施工業者の協力なしにこういう事が出来るとは思えないんですよ。
　退去命令が出た物件の紹介見ましたけど、開口部は大きく、柱が少なく巨大な空間、高い天井…..そうですね、鉄骨２階建てのイメージに近い。
　意匠屋さんだって建築士ですからね。設計図どころか間取り図からあり得ない事はわかってたでしょう。画期的な反重力の発明でもあれば別ですが。

こういうシステムは、どうでしょうか？
　
住宅購入価格に、耐震保証をオプションで用意し、価格を上乗せする。
どこかが検査して耐震性に問題あり、という判定を出してきたら、販売会社はオプション選択者に購入費用＋αを支払う。
オプション選択してない人は免責、と。
誰が建築後に検査費用だすのか（→住民）、販売会社とは利益相反になるのか（→検査がどこがやるのか分からないので、事前検査に必死になる）と、割といい感じだと思うんですが。
J2さんの元々の提案の、「住民が不安になった時の検査機関」というニーズは発生しますし。
バイスは「そんなん誰も払う訳ないよ」というかもしれませんが、いざという時に賠償金が一切手に入らない、という条件があれば、事実上の強制保険になるんじゃないですかね？

ほんとかどうだか、知らないが
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/news/1133769764/

＞あと(中略)施工チェックにあたる中間検査や完成検査のチェック項目も最早信頼できないという発想があまり見受けられないのが不思議ですね。
｜゜Ｑ。)＜そう云う細かい工程は多分一般の人(自分もですが)は知らないのでー
｜)っ[建築に纏わる業界・行政全て信用を失っているor著しく低下している]ｼﾞｬﾏｲｶﾄ